前兩天，在功夫財(cái)經(jīng)的文章中，我認(rèn)真的探討了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫何時(shí)崩盤(pán)的問(wèn)題。結(jié)果，一些朋友只看了標(biāo)題，沒(méi)有看文章，就以為我在預(yù)測(cè)房地產(chǎn)要崩盤(pán)了。內(nèi)容恰好相反，我文章中表達(dá)的意思恰好相反：盡管一線(xiàn)城市瘋漲很危險(xiǎn)，但至少在2016年，我沒(méi)有看到房地產(chǎn)崩盤(pán)的跡象。

　　望文生義真是讓人頭痛，所以在發(fā)表看法之前，至少讀一下我的文章。

　　文章的緣起是博鰲論壇期間高盛哈繼銘先生關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的訪談。談到中國(guó)房?jī)r(jià)，哈繼銘先生是這么說(shuō)的：“(中國(guó))房地產(chǎn)的情況和匯率很類(lèi)似，就是在所以其實(shí)中國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該是已經(jīng)到了下跌的階段了，之所以沒(méi)有下跌是我們政策在不斷的推動(dòng)它，包括輿論上的推動(dòng)，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以來(lái)買(mǎi)房子，目的當(dāng)然很直接的就是穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)金融，但是我覺(jué)得這些措施可能都是過(guò)渡的注重了短期的利益，短期的穩(wěn)定，它可能是以更長(zhǎng)期的不穩(wěn)定為代價(jià)的。因?yàn)槲覀冎�道中�?guó)其實(shí)房?jī)r(jià)是很貴的，大家都說(shuō)香港房?jī)r(jià)貴，是香港房?jī)r(jià)是貴，但是香港的房?jī)r(jià)收入比在全世界來(lái)看它是處于除大陸以外它是最高的，它是15.6倍，那么紐約和倫敦差不多都是在10倍、12倍，日本東京只有8倍，你知道中國(guó)深圳是多少嗎28倍，上海和北京也都是超過(guò)香港的，所以有很多人說(shuō)香港是世界上泡沫最大的，我覺(jué)得不是，是中國(guó)房地產(chǎn)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)是泡沫最大的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于全球的。”

　　哈繼銘先生的話(huà)總結(jié)起來(lái)這么三個(gè)意思：一，中國(guó)房?jī)r(jià)本來(lái)應(yīng)該跌，但政府不讓跌;二，中國(guó)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)按照房?jī)r(jià)收入比全球最高;三。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫才是全球最大的。

　　在功夫財(cái)經(jīng)的文章里，我重點(diǎn)談了一下大家擔(dān)心的崩盤(pán)問(wèn)題。今天的文章，重點(diǎn)分析中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是不是全球最大。

　　哈繼銘先生用房?jī)r(jià)收入比衡量泡沫大小。如果泡沫的衡量指標(biāo)如此簡(jiǎn)單，那人類(lèi)歷史上的很多金融災(zāi)難就不會(huì)發(fā)生了。泡沫是很復(fù)雜的，泡沫的成因，以及泡沫究竟何時(shí)破滅，幾乎每一次重大的泡沫事件都幾乎沒(méi)有太大的雷同的地方。比如，去年中國(guó)A股的泡沫，當(dāng)時(shí)很多人判斷泡沫起碼要到上一輪大高點(diǎn)6千點(diǎn)以上才會(huì)破滅。即使是房地產(chǎn)泡沫，在一個(gè)國(guó)家不同的發(fā)展階段也很難用一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。所以，金融專(zhuān)家們深知泡沫的復(fù)雜，所以都用“泡沫只有破滅時(shí)才會(huì)知道”來(lái)回答。這是一句廢話(huà)，但也是一句實(shí)話(huà)。

　　關(guān)于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，我有三個(gè)基本的判斷：

　　第一，從房?jī)r(jià)絕對(duì)值而言，中國(guó)很多一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值已經(jīng)超過(guò)了很多國(guó)際大都市。我看到萬(wàn)國(guó)置地最近發(fā)的一個(gè)白皮書(shū)，對(duì)全球單套房屋的價(jià)格進(jìn)行了排名：舊金山以單套房屋均價(jià)112萬(wàn)美元居全球第一位，第二名為倫敦71.8萬(wàn)美元;按單套100平米折算，深圳以單套住宅均價(jià)為64.9萬(wàn)美元排在全球主要城市的第三位。但事實(shí)上，這種換算并不準(zhǔn)確。因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)都不是按照實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算的，這意味著計(jì)算中國(guó)的房?jī)r(jià)，應(yīng)該在現(xiàn)有價(jià)格的基礎(chǔ)上起碼上浮20%。而且，中國(guó)的房?jī)r(jià)大多是毛坯房?jī)r(jià)格，如果再加上精裝，則更貴。其實(shí)，到美國(guó)等地方有過(guò)置業(yè)經(jīng)歷的人都知道，美國(guó)很多地方房?jī)r(jià)之便宜，令人咋舌。北京四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)和上海市區(qū)的房?jī)r(jià)絕大多數(shù)高過(guò)東京和紐約的房?jī)r(jià)。就此而言，中國(guó)很多大城市的房?jī)r(jià)早已經(jīng)趕英超美，位居全球最貴房?jī)r(jià)行列。

　　第二，房?jī)r(jià)高不等于泡沫大。泡沫的破滅一是需求疲弱，二是金融杠桿。在中國(guó)的一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市，住房需求在中國(guó)完成真正的城鎮(zhèn)化之前一直強(qiáng)勁，這是難以逆轉(zhuǎn)的事實(shí)，而中國(guó)投資住房的金融杠桿，其實(shí)并不高，按揭貸款在中國(guó)一直屬于優(yōu)質(zhì)貸款，發(fā)生壞賬的概率起碼排在企業(yè)債務(wù)和政府債之后。房?jī)r(jià)收入比可以做為衡量房?jī)r(jià)高低的指標(biāo)，但不能作為衡量房?jī)r(jià)泡沫的指標(biāo)。因?yàn)榇蟪鞘械姆績(jī)r(jià)不能對(duì)應(yīng)所有人的平均收入，中國(guó)大城市的房子，很多情況下和普通老百姓關(guān)系不大了，就是有錢(qián)人的專(zhuān)利。有錢(qián)人的錢(qián)目前仍然多于房子，所以我一直堅(jiān)持認(rèn)為，中國(guó)的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的泡沫。

　　第三，中國(guó)房地產(chǎn)最大的泡沫是數(shù)量泡沫，而不是價(jià)格泡沫。特別是三四線(xiàn)城市的庫(kù)存將成中國(guó)房地產(chǎn)的阿喀琉斯之踵。根據(jù)筆者過(guò)去的測(cè)算，中國(guó)已經(jīng)建成而沒(méi)有售出的房子，加上在建面積、已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的面積，差不多在130到150億平，按照中國(guó)每年的銷(xiāo)售面積，這些房子足夠10年的銷(xiāo)售，這是難以承受的數(shù)量泡沫。坦率而言，中國(guó)未來(lái)幾年很多城市無(wú)需建房子，房子也基本夠了。面對(duì)天量庫(kù)存，最好的辦法是通過(guò)價(jià)格來(lái)調(diào)整，但由于各方利益的博弈，在三四線(xiàn)城市，降價(jià)實(shí)施起來(lái)很難。這就是哈繼銘先生講的不讓降價(jià)。如果中國(guó)房地產(chǎn)出問(wèn)題，一定出在三四線(xiàn)，而不是一二線(xiàn)。也就是我強(qiáng)調(diào)的，房?jī)r(jià)高的地方不見(jiàn)得是泡沫，房?jī)r(jià)低得地方不見(jiàn)得沒(méi)有泡沫。

　　結(jié)論就很簡(jiǎn)單了，北京上海的房?jī)r(jià)盡管很變態(tài)，很高，但其實(shí)沒(méi)有太大的危險(xiǎn)，而哪些房子比人多的三四線(xiàn)城市，才是全球房地產(chǎn)泡沫最大的地方。這些地方的房子究竟怎么辦，我也沒(méi)有答案。

　　也許上帝知道，也許連上帝都不知道。